قیمت آپارتمان در ارومیه

قیمت آپارتمان در ارومیه

اکثر مردم تصور می‌کنند که نقش مشاور املاک در معامله قابل حذف است و افراد بدون کمک گرفتن از مشاورین املاک، ملک خود را اجاره دهند یا بفروشند. تصور می‌کنند که هزینه مشاور املاک هزینه اضافی است و مشاور املاک در معامله نقش مهمی ندارد. بعضی از افراد نیز در سودای درآمد بالا که از حق دلالی یا همان حق کمسیون دریافت می‌شود، اقدام به تاسیس بنگاه معاملات ملکی می‌کنند. مشاور املاک مانند هر شغل دیگری وظایفی دارد که جامعه کمتر با آن آشنا است، دانستن شرح درستی از وظایف مشاور املاک باعث می‌شود که نگاه درستی به این شغل داشته باشیم، همچنین زمان معامله در دام افراد سودجو قرار نگیریم. همچنین اگر شما قصد راه‌اندازی یک دفتر مشاور املاک را دارید باید نسبت به وظایف‌تان مانند تنظیم قرارداد و بررسی سند مالکیت در مورد ملک مورد معامله به عنوان یک مشاور املاک حرفه‌ای آگاه باشید.

قیمت آپارتمان در ارومیه

تعریف مشاور املاک

«یک کارگزار املاک و مستغلات یا یک مشاور املاک و مستغلات، شخصی است که نماینده فروشندگان یا خریداران املاک و مستغلات است. اگرچه ممکن است یک کارگزار به شکل مستقل هم کار کند، اما مشاوران معمولاً تحت پوشش یک کارگزار مجاز، به عنوان نماینده مشتریان کار می‌کنند. کارگزاران و مشاوران، از طرف دولت مجوز دارند که در خصوص قراردادهای فروش مذاکره کنند و اسناد لازم برای انعقاد تراکنش‌های ملکی را مدیریت نمایند. در آمریکای شمالی، برخی از کارگزاران و مشاوران، عضو انجمن ملی مسکن (NAR) هستند که بزرگترین انجمن تجاری در این صنعت می‌باشد اعضای NAR طبق اصول و قواعد اخلاقی موظف هستند که بر زیر و بم الزامات حقوقی دولتی مسلط باشند تا بتوانند در راستای منافع مشتری کار کنند. معمولاً به خریداران و فروشندگان توصیه می‌شود که با یک مشاور املاک حرفه‌ای و مجوزدار مشاوره کنند.»

مشاوران دو طرفه

مشاوران دوطرفه به خریدار و فروشنده مشاوره می‌دهند. یک مشاور املاک وظیفه دارد که با صداقت به هر دو طرف معامله مشاوره و راهنمایی درستی بدهد. مشاوران دوطرفه باید از هر دو طرف چه فروشنده و چه خریدار بخواهند که یک قرارداد نمایندگی دوطرفه را امضا کنند. قوانین و مقررات خاصی برای مشاوران دوطرفه وجود دارد، این دست از مشاوران نسبت به دو دسته قبل کارشان سخت‌تر و پیچیده‌تر است.

در بعضی از کشورها مشاوره دوطرفه در شرایطی می‌توان به کار برد که یک کارگزاری نماینده خریدار و فروشنده باشد. به این صورت که یکی از مشاوران کارگزاری یک ملک باری فروش داشته باشد و یک مشاور دیگر از کارگزاری به دنبال ملکی برای یک خریدار بگردد. در این حالت اگر دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده مایل به معامله باشند، نمایندگی دوطرفه اتفاق می‌افتد.

قیمت آپارتمان در ارومیه

کارگزاران معاملات

این دست از مشاوران نماینده خریدار و فروشنده هستند. کارگزاران معاملات تعهد محرمانه‌ای با هیچ یک از طرفین معامله ندارد. کارگزاران معاملات به خریداران و فروشندگان بدون در نظر گرفتن منافع هیچ کدام از طرفین کمک می‌کنند. این کمک‌ها به صورت اسناد قانونی است که به صورتد یک توافق‌نامه بین خریدار و فروشنده امضا می‌شود.

وظایف مشاور املاک، احراز سمت و هویت دو طرف معامله

از وظایف مشاور املاک بررسی باید هویت دو طرف معامله است و تا از صحت طرفین اطمینان پیدا کند. چرا که بسیاری از افراد در قالب وکیل، ولی و… اقدام به کلاهبردری می‌کنند. همچنین باید بررسی شود که طرفین معامله ممنوع‌ المعامله نباشند.

بعد از بررسی هویت افراد و تایید آن، نوبت به تنظیم قرارداد می‌رسد. برای این کار حتما اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی افراد دریافت و مجدد برای تنظیم قرارداد بررسی شود. گاهی برای اطمینان از صحت مدارک ارائه شده، به غیر از شناسنامه و کارت ملی مدرک شناسایی دیگری را نیز دریافت می‌کنند.

از وظایف مهم مشاور املاک بررسی اهلیت دو طرف معامله است تا مشخص شود از لحاظ عقلی در صحت کامل به سر ببرند. اهلیت یعنی توانایی قانونی شخص برای دارا شدن حق یا اعمال و اجرای آن، در زمان معامله طرفین باید دارای اهلیت باشند.

پیش فروش آپارتمان در ارومیه

اگر فرد پیر یا دچار بیماری است و یا بر عکس خیلی جوان، از او بخواهد که یکی از خویشاوندان نزدیکش به عنوان شاهد زمان معامله حضور داشته باشد. همچنین اگر فرد بی‌سواد یا کم سواد است از او بخواهد که یکی از بستگان نزدیکش که باسواد است زمان عقد قرارداد حضور داشته باشد تا مفاد و شرایط درج شده در قرارداد بخواند و او را مطلع کند.

اگر ولی یکی از طرفین قرارداد است باید علاوه بر مدارک شناسایی ولی، اصل و کپی اوراق هویت محجور بررسی شود. اگر ولیِ صغیر است باید بررسی شود که زمان کبیر شدن فرد با زمان تنظیم سند و قرارداد تداخل نداشته باشد. اگر در زمان تنظیم قرارداد عادی، مالک فاقد سن قانونی است ولی در زمان تنظیم سند رسمی به سن قانونی می‌رسد

اگر فرد دارای قیم است باید قیم‌نامه و کپی آن از سوی مشاور املاک بررسی شود که آیا قیم به تنهایی حق معامله دارد یا فرد قیم دیگری دارد. اگر فرد قیم دیگری دارد باید همه آنها مطلع و هنگام تنظیم قرارداد حضور داشته باشند. همچنین هنگام این گونه معاملات ملکی اشخاص باید مجوز از اداره سرپرستی به همراه داشته باشند، بدون داشتن مجوز و تصویب مقام قضایی معامله اعتبار قانونی ندارد. مشاور املاک در این گونه از قرارادها باید نهایت دقت را به کار ببرد تا ضرری متوجه طرفین معامله نشود.

قیمت آپارتمان در ارومیه

مشاور املاک در ارومیه

اگر وکیل طرف معامله است، بررسی اصل و کپی وکالت‌نامه از وظایف مشاور املاک است. اگر نوع وکالت تفویضی است باید وکالت‌نامه‌های قبلی نیز توسط مشاور املاک بررسی شود تا مشخص شود فرد فروشنده حق واگذاری معامله دارد و یا وکالت‌نامه اعتبار دارد یا خیر، همچنین بررسی شود که وکیل حق خرید، فروش و یا اجاره ملک را دارد. از دیگر مواردی که باید دقت شود این است که وکیل حق فسخ معامله، حق توکیل به غیر، حق اسقاط کافه خیارات دارد.

اگر وصی معامله می‌کند باید وصیت‌نامه رسمی باشد. اگر وصیت‌نامه عادی است باید توسط دادگاه تایید شود و موافقت تمامی وراث اخذ شود. مشاور املاک هنگام تنظیم اینگونه قراردادها با وکلا مشورت و بعد اقدام به تنظیم قرارداد می‌کند. اگر فروشنده یا فروشندگالن وراث مالک رسمی باشند،گواهی انحصار وراثت باید دریافت شود تا علاوه‌بر احراز اشخاص، قدرالسهم هر فرد مشخص شود. هنگام انتقال رسمی ملک موروثی در دفاتر اسناد رسمی بایدگواهی انحصار وراثت و گواهی نامه واریز مالیات بر ارث ارائه شود.

نکته پایانی

در تمام این مراحل بدانید که ما فقط به دنبال همین یک معامله نیستیم و نگرش یک مشاور حرفه ای چه در رابطه با مشتریانش و چه مالکین یک نگرش بلند مدت است. این نکته را به خاطر بسپارید که گران بهاترین سرمایه یک مشاور مسکن حرفه ای نگرش بلندمدت او و اعتمادی است که در ذهن مالکین و مشتریانش ایجاد می کند.